商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

概念解释：

要约：合同法第十三条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，其内容应具体稳定，且表明经受要约人承诺，即同意收到该意思表示的约束。

要约邀请：合同法第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。比如寄送的价目表、拍卖公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

文章视点：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

【基本案情】

俞某系律师旧友，某日其联系到我，说自己因结婚购买了一套上海周边城市某区的商品房，因为是期房，订立合同时开发商的销售人员拿着印制好的宣传彩页向她介绍小区以及目标房屋建成后的情况，宣传彩页上显示小区东边将有一条宽阔的新建公路通过，不远的地方还将会有市某重点中学落址，小区绝大部分将实现绿化覆盖，目标房屋大门朝里开，水电煤气及热水表独立安装且出户设置。期满后，开发商通知其收房，依约当天应当交付部分房款。但俞某发现，建成后的小区东部公路并不存在，不远处只有个本市普通中学落户，小区绿化与宣传彩页有很大不同、房屋门朝外开，所有水电表等均设置在屋内。俞某夫妇对此结果非常生气，拒绝交付房款并希望开发商能给出解决方案，而开发商则威胁解除合同赔偿损失。

【律师代理】

律师与俞某夫妇见面后，仔细询问了整件案情的来龙去脉，又仔细审查了两人带来的购房合同、宣传彩页、及房屋现场照片等材料。开始了整个案件的工作：

1、引导当事人确定合理诉求：

首次见面时俞某迫切地陈述自己希望解除合同，以按照合同要求赔偿百分之二十违约金的想法。律师没有对其想法立即回应，在审查所有的材料后，我果断地告知其自己的否定意见，并告知其本案并没有到达可以解除整个合同的程度，如果其不当行使解除权，将直接导致反被追索巨额违约金的危险。经过我详细地解释和说明，也得益于俞某爱人的态度，生气的俞某终于接受了我与开发商直接谈判要求赔偿损失的建议。

2、巧设利益诱饵、曲线固定证据

鉴于俞某购买的是期房，订立合同的时间与纠纷发生时已经相去甚远，尽管俞某手上持有了合同及宣传彩页，但目前仍然没有证据可以证明俞某购房时曾经收到过这些彩页且根据销售人员对照彩页所作的宣传作出了购房决定。经过一番思考，我询问是否还能记起当时负责的销售人员，所幸的是两位当事人对其都还印象深刻，并且都还加有其微信。我让其将该宣传彩页用照片形式发给这位工作人员，并表示有其他同事对同样的房子感兴趣。对方果然为之所动，并通过微信与电话与这位工作人员沟通了起来，结果可想而知。

3、致发律师函主动表明谈判意图

房产买卖交易事项繁多，程序复杂，通常是你中有我，我中有你。但当事人发生纠纷时常陷入僵局而互不理会，直到对簿公堂。而往往是这种应对方法导致买受人一方错失了维权良机。按照双方约定，俞某夫妇有义务在约定时间内配合交房并支付房款。但发生纠纷后，俞某一气之下与开发商中断了联系，情急之下并未留下任何证据证明自己曾经按照交房通知到现场办理相关手续，至其与律师见面当日已经三天。而合同补充条款明确约定，逾期十五日未按期配合交房的，开发商有权解除合同并要求赔偿损失。为了及时固定证据并占据谈判主动，律师立即在会面当日发出首次律师函，在其中详陈了双方发生纠纷的前因后果并表面我方正在行使合同法规定的先履行抗辩权，同时配发了相关照片。在该函设定的回复期满后，又再次致函，要求赔偿损失。

4、关键证据支持谈判

第二封律师函发出十余天后，俞某夫妇也接到了开发商的律师函，主要意思是：1、并无任何证据证明俞某按通知到达交房现场;2、没有证据可以证明存在所谓宣传彩页;3.宣传彩页的内容与不属于买卖合同的一部分;4、要求解除合同并要俞某夫妇赔偿百分之二十损失。我随后起草新的律师函予以回复：1、已经在首次律师函上载明纠纷原因并发出照片，而你方长期未提异议;2、房屋暂时由你方控制，如俞某未到交房现场必不能在短时间内得悉房屋内部情况;3、原销售人员录音已清楚说明了宣传单的客观性和关联性;4、俞某有先履行抗辩权，你方交房不符合约定应赔偿损失。两天后，对方律师主动联系俞某和本律师，并要求审查销售人员的录音及微信证据。

【判决结果】

审查后，开发商主动提出和解，并表示放弃全部诉求，赔偿俞某损失五万元，俞某接受，双方达成和解。

【总结提醒】

当下商品房尤其是期房买卖中，开发商常通过巨幅海报、宣传彩页、楼书说明等宣传手段推销自己的房屋，买受人亦通常只能从开发商的宣传与介绍中了解将来房屋的概况，又因合同订立时与房屋建成交付时有较长时间间隔，买受双方很容易因实际情况发生变化而导致交付房屋不符合约定发生纠纷，本案即属于此类案件典型。本律师认为，在期房买卖中，买受人至少应当了解或者注意以下几个问题：

1、售楼广告等宣传资料在商品房买卖中的性质。

根据合同法的相关规定，商业广告一般情况下应当被视为要约邀请，即应当被认为是一方邀请或者引诱另一方向自己提出签订合同意思的行为。具体到商品房销售广告中，售楼广告即仅仅是开发商希望吸引买受方前来买房并具体商谈的意思，并不能算得上开发商正式向买受人提出了签订合同的条件。因此开发商还不需要受到该售楼广告的约束。但是，根据合同法的相关规定，商业广告内容能否作为合同一部分使双方都因此受到约束，仍然是有例外的。合同法第十五条第二款规定，商业广告符合要约规定的视为要约，也就说，商业广告内容具体确定，且现有证据足以推定广告主同意经承诺后即受到约束的，也可以认定为要约，以作为合同最终内容的一部分。因此，售楼广告一旦符合要约规定的，很可能被视为商品房买卖合同的一部分。

2、对售楼广告的内容信赖应当限定在有限范围内。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。可见，商品房销售广告和宣传资料要被认定为合同内容，要求开发商为此承担责任，就必须同时符合三个条件：1、广告内容指向的范围必须是商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，比如本案中，开发商宣传的东部公路及某市重点中学均已远远落在了小区范围之外，已经超出了商品房开发规划范围，买受人显然不能以此作为主张赔偿责任的依据，否则僵持不下极有可能给自己带来巨大违约风险;2、广告内容必须属于说明和允诺性质，且应当是具体和确定的。鉴于开发商为了达到吸收顾客的效果，通常采用夸张的用语和表达方式，诸如“充足的阳光”“极度静谧”“巴黎春天”“绝大部分绿化”等等用语均属于非明确用语，不能视作双方约定予以信赖，否则买受人将蒙受损失;3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。尽管售楼广告指向均在开发规划范围内，且足够具体确定，但不足以影响买受人作出订立合同的决定并对买受人的价格预期产生影响的，仍不能认定为要约。本案中，宣传彩页等对房屋门窗的开向以及房屋内水电煤气及热水表的设置情况已经有明确约定。根据一般人的购房心理，主门的朝向及水电煤气及热水表的设置，势必影响到买受人对房屋空间的预期，足以影响买受人作出购房决定及是否承受对应价格，因此，应当认定为要约，本案开发商之所以和解赔偿，亦正是因为其认可这一点。

3、理性订立合同补充条款以销售广告防范风险

鉴于订立合同与交房时间相隔太长，买受人通常难以在发生纠纷后证明开发商宣传广告的真实性与关联性，故有必要在房屋订立合同时就注意到合同补充条款的签订。我认为，应对商品房销售广告带来的风险，至少可以从以下方面去设定合同补充条款：

1、在补充条款中明确载明购房目的。购房目的可以说是整个商品房买卖合同的核心，是买受人之所以订购房屋的意思基础。当下，有大量商品房销售广告均标榜学区房、地铁房等等，许多买受人也主要是基于交通的便利和教育的需要而购房的，但实践中多数人因为对宣传资料的信赖并未要求将这一重要目的载入到合同里，以致交房时不符合约定却维权不利。而根据合同法相关规定，当事人一方履行行为不符合合同目的的，守约方有解除合同并要求赔偿的权利。

2、将售楼广告等宣传资料约定为合同附件，明确作为买卖合同的一部分。售楼广告作为独立的宣传资料，在开发商的销售活动中经常会发生变化，也不具备一一针对性，买受人通常难以证明自己是依据该资料而作出购房决定的。买受人如果能及时主张将相关售楼广告等资料明确约定为合同附件，必将大大增加对开发商的约束力，降低自身的购房风险。